2026年10月時点・住宅地の公示地価＋建物の原価法（目安・変動します）

墨田区の戸建ては
売るといくら？

Q: 墨田区の土地（住宅地）の相場は？

墨田区の住宅地は坪単価で約203万円/坪（約61.3万円/㎡）です（国交省 地価公示・住宅地ベース）。土地120㎡（約36.3坪）なら土地だけで約¥84,590,000 が目安。報道で見る『全用途平均』は商業地を含むため、戸建て向けには住宅地の地価を使います。

墨田区で一戸建て・一軒家を売却したときの相場を、土地と建物に分けて築年別にまとめました。家を売るか迷っている段階でも、住宅売却の目安を先に知っておくと判断しやすくなります。営業電話なしでエリア・面積・築年を入れた自宅の概算と「売ったら手元に残る目安」がLINEのマイ資産で無料でわかります。

203^万/坪

住宅地の坪単価（約61.3万/㎡）

¥93,790,000

標準戸建て・築15年

18^位

坪単価（全82エリア）

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墨田区の築年別売却目安（土地120㎡＝約36.3坪／延床100㎡・木造）

築年	土地	建物	合計目安
新築	¥84,590,000	¥20,000,000	¥104,590,000
築5年	¥84,590,000	¥16,000,000	¥100,590,000
築10年	¥84,590,000	¥12,400,000	¥96,990,000
築15年	¥84,590,000	¥9,200,000	¥93,790,000
築20年	¥84,590,000	¥6,600,000	¥91,190,000
築25年	¥84,590,000	¥5,000,000	¥89,590,000
築30年	¥84,590,000	¥4,000,000	¥88,590,000

築年による合計目安：新築 → 築30年（土地は一定・建物が減価）

※ 土地＝墨田区の坪単価約203万円/坪（61.3万円/㎡）× 120㎡（約36.3坪）×実勢換算（公示地価は実勢の約8.7割のため補正）。建物＝新築時の建物価格（木造 20万円/㎡）× 延床100㎡ × 築年の価値。木造は築20年前後で建物価値が土地値に近づきます。地形・接道・室内状態・市況で変わります。

墨田区の戸建て実際の取引価格（国土交通省の取引データ）

墨田区で2021年1月〜2026年3月に売買され、国土交通省が価格を公表している戸建て（土地と建物の一括取引）は750件。取引総額の中央値は5,300万円で、半数は3,925万円〜6,400万円に収まります。東京都全体の中央値（4,900万円）を約8%上回ります。

売れた家の土地は中央値で60㎡（約18.1坪）、延床は85㎡。築年数が分かる709件のうち275件（39%）は築1年以内の新築です。中古で売るときは下の築年数別が目安になります。中央値は2021年の4,800万円から2025年の5,600万円へ約17%上がりました。

築年数別の取引価格

築年数	土地／延床（中央値）	件数	取引総額の中央値
築10年以内	55㎡／85㎡	403件	5,500万円
築11〜20年	65㎡／95㎡	74件	5,200万円
築21〜30年	70㎡／110㎡	53件	6,700万円
築31年以上	60㎡／75㎡	179件	3,200万円

取引価格の年ごとの推移

取引年	前年比	件数	取引総額の中央値
2021年	—	116件	4,800万円
2022年	+2%	109件	4,900万円
2023年	+8%	139件	5,300万円
2024年	±0%	155件	5,300万円
2025年	+6%	191件	5,600万円
2026年（1〜3月）	—	40件	5,500万円

取引の多い地区（町名・大字）

取引が最も多いのは八広の148件。表の10地区で中央値が最も高いのは押上（6,500万円）、最も低いのは墨田（4,300万円）で、約1.5倍の開きがあります。

地区	土地／延床（中央値）	件数	取引総額の中央値
八広	50㎡／85㎡	148件	5,000万円
墨田	60㎡／85㎡	127件	4,300万円
東向島	60㎡／90㎡	122件	5,350万円
立花	60㎡／95㎡	81件	5,400万円
京島	52㎡／75㎡	68件	4,850万円
向島	55㎡／85㎡	46件	6,200万円
押上	52㎡／90㎡	40件	6,500万円
東墨田	60㎡／85㎡	17件	4,300万円
文花	62㎡／82㎡	16件	5,700万円
菊川	55㎡／90㎡	11件	5,900万円

当サイトの試算と比べると

上の試算表（土地120㎡・延床100㎡・木造）では築25年が約8,959万円。同じ年代にあたる築21〜30年の実取引は53件あり、中央値は6,700万円で、試算より約25%低い水準です。ただし実際に売れた家は土地70㎡・延床110㎡が中央値で、試算の前提と広さが違います。同じ広さで計算し直した試算は約5,485万円で、実取引は試算より約22%高い水準です。考えられる理由は、売れた場所が地価公示の調査地点より高い立地に寄っていること、リフォーム済みなど状態の良い建物が含まれること、試算の建物評価が控えめなことで、このエリアでは試算は低めの目安になります。

※ 2021年1月〜2026年3月の取引のうち2026年10月までに公表された分を当サイトが集計（住宅以外の用途、関係者間・競売など事情のある取引、重複とみられる取引を除く。10件未満の区分は非掲載）。ページ上部の「2026年10月時点」は試算の基準で、この集計の期間とは別です。出典：国土交通省不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）。「不動産取引価格情報」「成約価格情報」（国土交通省）をもとにいまいくら？買取作成。集計と表示は当サイトが行っており、その内容についての責任は当サイトにあります。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。

墨田区の戸建て、価値の見方

戸建ては土地＋建物で考えます。墨田区の住宅地は 61.3万円/㎡（地価ランキング全82エリア中 18位）。土地は基本的に減りませんが、木造の建物は築20年前後で価値がほぼ土地値に近づきます。だからこそ、土地の評価が肝心です。

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よくある質問

Q1墨田区の土地（住宅地）の相場は？

墨田区の住宅地は坪単価で約203万円/坪（約61.3万円/㎡）です（国交省地価公示・住宅地ベース）。土地120㎡（約36.3坪）なら土地だけで約¥84,590,000 が目安。報道で見る『全用途平均』は商業地を含むため、戸建て向けには住宅地の地価を使います。

Q2戸建ての建物価値はどう計算しますか？

建物は「新築時の建物価格」に築年の価値（経過とともに下がる割合）を掛けて出します。木造は築20年前後で価値が土地値に近づきます。墨田区の標準的な戸建て（土地120㎡＋延床100㎡）は築15年で約¥93,790,000、築20年で約¥91,190,000 が目安です。

Q3もっと正確に出すには？

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→ マンション売却の流れと必要書類／ → 不動産売却でかかる税金・費用／ → 築年数で資産価値はどう変わる？／ → 空き家・相続不動産の売却

地価の出典：国土交通省地価公示 2026年(令和8年)・住宅地（tochidai.info 各区/各市/都道府県ページ経由）https://tochidai.info/ / 国税庁『建物の標準的な建築価額表』令和5年(2023)分 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/joto/pdf/001.pdf / 国土交通省『中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針』参考資料 https://www.mlit.go.jp/common/001033819.pdf / 土地代データ tochidai.info（都道府県別住宅地平均）https://tochidai.info/ / 国土交通省不動産情報ライブラリ API（XIT001 宅地(土地)住宅地・市区町村別㎡単価中央値・成約ベース）。価格は公示地価・原価法に基づく概算の目安で、実際の売却額は個別条件・市況・成約事例で変わります。正確な査定は不動産会社にご依頼ください。当サイトは宅地建物取引業者ではありません。